1. 리얼티 인컴(Realty Income Corp, O)

1. 기업 종류 : 부동산 투자신탁(리츠·REITs)

2. 배당률 : 3.86%

3. 배당성장 : 23년

4. 배당 지불일 : 월 배당

 

리얼티 인컴(Realty Income Corp, O)의 배당주 이야기.

 

리얼티 인컴은 미국에서 가장 리스크가 적은 주식 중 하나로 알려져 있다.

그 이유로는 배당성장과 부동산 투자의 성향이 이회사의 가장 돋보이는 점이기 때문이다.

 

리얼티 인컴은 1970년 미국의 독립 부동산 임대 사업체로 시작하여, 미국 안에서 가장 튼튼한 배당주의 하나로 현재 평가받고 있다. 현재 리얼티 인컴은 전미 49개 주와 푸에르토리코 부동산에 신탁 투자하며, 제2의 월급으로 불리는 "월 배당 회사"로도 명시될 만큼 매월 안정적으로 배당지급을 하고 있다. 배당지급은 1994년 NYSE 상장 이후 수익률 15.8%의 연평균 수익률을 내고 있으며, 현재까지 연속으로 배당금을 계속 지급하고 있다. 미 연준의 금리 인상에서도 높은 배당률과 끊김 없는 배 당지 급등의 메리트가 있으며, 배당의 근거로는 상업용 장기 부동산 임대차 계약으로부터 창출되고 있으며, 이에 따른 수익 배분이 월간 배당급으로 지급되고 있다.

 

특징적으로는 현재까지 배당 삭감을 한 적이 없으며, 장기 임대계약을 지향하며, 사업자에 투자함으로써 부동산 임차에 공실률 없는 안정적 REIT회사로 알려져 있다. 리얼티 인컴은 1994년 상장 이후 92회 분기 동안 배당금 삭감 없이 증액을 꾸준히 하고 있으며, 현재 배당률은 3.86% (2019년 5월 기준)이다. 무엇보다 지속적 캐시카우와 같은 수입 모델로 안정적이며 장기 임대계약을 지향하고 있다. 좀 더 임대 계약에 대해 살펴보면 부동산 임대계약을 일반적인 개인이 아닌 기업형의 편의점 또는 주유소, 약국 등 사업자에 대해 계약을 하고 있으므로 안정성이 매우 높다. 그런 면에서 앞으로의 지속적인 수익구조와 경제위기에 따른 타격은 그렇게 크지 않을 것으로 보이며, 현재까지 공실률 최소화를 지향하여 1996년 이후 임차율이 96.0%보다 낮은 적이 없다.

 

이러한 리얼티 인컴의 설립 과정에 대해 추가적으로 간략히 살펴보자.

1970년 한 부부가 타코벨 식당을 인수하게 되면서 설립된 독립 부동산 임대 사업체로 현재 하와이를 제외한 전미 49개 주와 푸에르토리코에서 임대사업을 하고 있다. 1994년에는 상장을 하며, 티커 심벌을 O로 정하였고, 이후 2016년에는 임대수입 10억 달러 달성. S&P 500 Index와 S&P 500 High-Yield Dividend Aristrocrats Index에 이름을 올리고 있다. 시가총액은 24B 달러(약 27조) 정도이며, 특이한 점은 창업자와 그 가족들은 회사 내 고위 경영진, 이사회 명단에서 찾을 수 없다고 한다.

 

현재 리얼티 인컴 경영진의 접근 방식은 단기보다는 장기 임대계약을 지향하며, 이러한 리얼리티 인컴의 비즈니스 모델은 기존 쇼핑센터 또는 쇼핑몰 리츠와의 차별점은 1) 대지 관리비용의 주체가 임차인이며, (세금, 보험, 영선 비용을 임차인이 부담한다.) 2) 일반적인 쇼핑몰 리츠에 비해 앵커 테넌트(Anchor Tenant) 의존다가 낮은 것이 특징이다.

 

* 앵커 테넌트는 집객 능력이 좋은 우량 임차인을 의미한다. 예를 들어 스타벅스나 월마트 같이 임차해있는 부동산의 가치를 올려주는 점포를 의미한다. Ex) 강남 지오다노, 합정역 스타벅스, 홍대입구역 KFC

 

배당에 관한 현재까지의 기록은

1. 증시 상장 이후 총 91회 배당 증가

2. 연간 AFFO 배당성향 약 83.5%

3. 연평균 배당 성장률 약 4.7%

4. 상장 이후 배당 삭감 없는 우량기업

 

리얼티 인컴의 대표적인 임차인에 대해 살펴보면 1) 상위 20개의 임차인이 내는 임대료는 연간 임대수익의 53%를 차지하며, 2) 상위 20개 임차인이 속한 산업군은 11개로 다양하다. 그 종류에 대해 살펴 보면

 

 

No	회사	종류
1	월그린	약국
2	페덱스	택배
3	달러제너럴	다이소
4	LA 피트니스	헬스클럽
5	달러트리/패밀리 달러	금융
6	AMC	영화관
7	서클 케이	편의점
8	월마트/샘스클럽	마트
9	BJ's (창고형 회원제 마트)	창고형 회원제 마트
10	트레져리 와인 에스테이트	와인
11	슈퍼아메리카	주유소
12	CVS	약국
13	Fas Mart	편의점
14	Regal	영화관
15	Rite Aid	약국
16	세븐일레븐	편의점
17	라이프타임 피트니스	헬스클럽
18	TBC	타이어판매
19	크로거	마트
20	캠핑월드	아웃도어

 

대표적인 20가지의 임차인의 업종을 살펴보면 대부분 필수소비재 / 저가 용품/ 서비스 제공 다양한 상업 군으로 꽤 지속성이 좋은 업종으로 구성된 것을 알 수 있다.

 

이외에 리얼티 인컴에서 높은 임대율을 유지하는 비결은 아래와 같다.

1. 강력한 부동산 입지

2. 임차인이 속한 산업군의 특성

3. 신중한 자산 매각 활동

4. 계약 갱신/연장을 위한 경영진의 적극적인 노력

 

 

이와 같이 부동산 전문 투자 기업인 리얼티 인컴은 안정적인 부동산 투자신탁으로 수익을 내고, 이를 배당금으로 분배하는 안정적인 배당주로 알려져 있다.

 

 

 

*이 글은 매수/매도의 추천글이 아니며, 투자 결정과 결과에 대한 책임은 투자자 개개인에 있습니다.